ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI

ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Bir kişi, malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, ön alım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, bu hak yenilik doğuran bir haktır. Zira, hak sahibinin bu hakkını kullanması ile yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 20.12.2017 tarih ve 2016/1007 E., 2017/9596 K. sayılı ilamı) 

Yasal Önalım Hakkı

Yasada öngörülen önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin olup, paylı mülkiyete konu bir malda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde bu hakkını kullanmalıdır. 

"… üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin, 12.12.2017 tarih ve 2016/176 E., 2017/9340 K. sayılı ilamı)

Koşulları

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Taşınırlarda böyle bir hak mevcut değildir. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumu sona ererse, bu dava açılamaz. 

Davayı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş açabilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olmayan kişinin böyle bir hakkı mevcut değildir. Paydaş olmayıp, kişisel hakka sahip olanlar veya sınırlı ayni hak sahipleri bu hakkı kullanamaz. Ayrıca, paydaş, bu davayı açmadan önce herhangi bir sebeple mülkiyet hakkını kaybederse, bu davayı açamaz.

Taşınmaz, paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılmalıdır. Satış dışında herhangi bir işlem, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmaya imkan vermez. 

"…27.03.1957 gün ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe bölümünde hibe, trampa ve sermaye vaazı gibi tasarruflarla önalım hakkının cereyan etmeyeceği vurgulanmıştır…önalım hakkı gerçek satışlarda kullanılabilecek bir hak olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans niteliğinde yapılan bir devirin gerçek satış olmadığından önalım hakkı kullanılamaz." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 1.2.2016 tarih ve 2014/16488 E., 2016/1157 K. sayılı ilamı)

Yasal önalım hakkının kullanımı, hak düşürücü süreye tabidir. 3 ay ve 2 yıllık süreler hak düşürücü süreler olup, olası bir uyuşmazlıkta, hakim tarafından resen nazara alınır. 2 yıllık hak düşürücü süre, satış işlemini yapan paydaş veya alıcı tarafından satışın, önalım hakkı sahibi paydaşa noter kanalıyla bildirilmediği durumlarda önem arz etmekte olup, örneğin, satış işleminin üzerinden 1 yıl 10 ay geçtikten sonra bildirim yapıldığı halde, dava açmak için kalan süre, üç ay değil, yalnızca 2 ay olacaktır. 

Önalım hakkı sahibi, bu hakkını, alıcıya karşı dava açarak kullanmalıdır. Önalım hakkı sahibinin açacağı bu dava, yasal önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın davalısı, payı satın alan üçüncü kişidir. 

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nakden yatırmakla yükümlü olup, paranın yatırılacağı süreyi ve paranın nereye yatırılacağını hakim belirler.