İPOTEK VE İPOTEK İŞLEMİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İPOTEK VE İPOTEK İŞLEMİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İPOTEK TESİS EDERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

İpotek, bir alacaklının herhangi bir kişisel alacak hakkını, borçlunun kişisel sorumluluğuna bir etkide bulunmadan, bir taşınmazın değeri veya değer parçası ile teminat altına alır. Dolayısıyla ipoteğin esas görevi ekonomik olarak kişisel borcun teminat altına alınmasıdır. Özellikle ticari hayatta ve daha çok bankaların verdikleri kredileri teminat altına almak için kullandıkları bir yöntem olarak karşımıza çıkar. Bir borç ilişkisinde ipotekli gayrimenkul sayesinde alacaklı alacağını alamadığı durumlarda ipotek hakkından doğan gayrimenkulün satışını isteyerek alacağını tahsil edebilir ve böylece alacağını önceden güvence altına almış olur. 

Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesi halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası olan herhangi bir alacak için ipotek kurulabileceğini belirtmektedir. 

I. İPOTEĞİN TEMEL ÖZELLİKLERİ 

İpotek tesisinde önem arz eden hususlardan önce ipoteğin özelliklerinin bilinmesinde fayda vardır. Şöyle ki;

1-İpotek, alacağa bağlı haktır. 

İpoteğin doğması için tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir (TMK m.856). Geçerli bir tescil için de kural olarak, taşınmaz malikinin tescil talebi ve geçerli bir kazanma sebebinin varlığı gerekmektedir. 

Ancak ipoteğin doğumu için yapılan tescilin alacaklı ile borçlu arasındaki temel borç ilişkisine bir etkisi yoktur. Yani ipotek tescil edilmiş olması alacağın varlığı için delil olmaz. Tescil ancak rehinli alacaklının hakkının varlığına karine teşkil eder. 

TMK m. 882/f.2’ye göre, tapu memuru rehinli alacaklının talebi üzerine ipoteği gösteren bir belge verir. Bu  ipotek belgesinin görevi, sadece rehinli alacaklı lehine bir ipoteğin tescil edilmiş olduğuna delil teşkil etmektedir. Dolayısı ile ipotekte alacağın varlığı tescil veya ipotek belgesi dışında kalan delillerle ispat edilmelidir. Bu nedenle alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklıya hiçbir güvence sağlamaz. Bu halde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır.  

 2-İpotek (taşınmaz ile sorumluluk) ve kişisel sorumluluk bir arada varlıklarını sürdürürler. 

İcra İflas Kanunu m.45’e göre ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın borçlusu borcunu ödemediği takdirde, ipotek sahibi yani rehinli alcaklı rehnin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatabilecektir.

Doğrudan borçlununun kişisel sorumluluğuna dayanarak iflas veya haciz yoluyla takip başlatılamaz. Şayet rehinli alacaklı rehnin paraya çevrilmesi sonucu elde edilen meblağ ile alacağını elde edemezse ancak o zaman bakiye alacak için borçlunun diğer malvarlığı değerlerine başvurabilir. 

3-İpotekli taşınmazı devri halinde borçlunun kişisel sorumluluğunda bir değişiklik olmaz.

İpotekli taşınmazın devri halinde temel borç ilişkisine göre borçlu olan kişinin borcu devam eder. Yani yeni malik, taşınmazın mülkiyetini üzerindeki ipotek ile birlikte kazanır. Dolayısıyla TMK m. 888/1 hükmü gereği aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana gelmez. 

II.  İPOTEK NASIL KURULUR?

İpotek kurulabilmesi için alacaklı ve borçlunun anlaşması ve ipotek akdinin tapu sicil müdürlüğü tarafından resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve ilgili taşınmazın siciline işlenmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki anlaşma uyarınca tapu memurlarınca ipotek belgesi düzenlenir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi ipotek belgesi alınmış olması mutlak anlamda borcun mevcut olduğu anlamına gelmez. 

III. İPOTEK TESİS EDERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:

Bir taşınmaza ipotek konulurken ipoteğin bedeline, süresine ve hangi dereceden tesis edildiği hususlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. 

1- İpoteğin Bedeli/ Teminatın Kapsamı 

Tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunan alacak miktarı talep edilebilecek olan tutarı en yüksek sınırını gösterir. Bu nedenle ipoteğin alacağın bir kısmına ilişkin olarak tesis edilmiş oması yani asıl alacağın tapuda gösterilen miktardan fazla olması halinde teminat kapsamına sadece o kısım dahil olur. Kalan kısım teminattan altına alınmadığı için genel hükümler uyarınca takibe konu edilebilir. 

Aynı zamanda TBK m.100/2 uyarınca alacaklının alacağın bir kısmı için teminat almış olması halinde, borçlunun yaptığı kısmi ödemeyi, teminat altına alınan kısma mahsup etme imkânı yoktur. Dolayısıyla borçlu borcun teminat altına alınan kısmı ödemiş olsa dahi ipoteğin sona erdiğini ileri süremez. Borcun tamamı ödeninceye kadar tapuda gösterilen tutarda teminat sağlanmıştır. 

Dolayısıyla ipotek tesis ederken teminatın kapsamını her ne kadar geniş tutmakta fayda var ise de borcun tamamı ödeninceye kadar ilgili bedel kadar ipotek hakkı devam ediyor olacaktır. 

2- İpoteğin Süresi

İpoteğin geçerli şekilde kurulması için mutlaka süresiz/fekki bildirilinceye kadar kurulması zorunlu değildir. İpotek süreli de kurulabilir. Ancak ipoteğin belirli bir süreyle sınırlandırılması halinde, belirlenen sürenin sona ermesi bir görüşe göre maddi hukuk bakımından ipotek hakkını kendiliğinden ortadan kaldıran nedenler arasındadır. Bir başka görüşe göre ise de terkin kurucu bir işleve sahip olduğundan, ipotek şekli ve maddi açıdan ancak terkinle sona erebilir. Bu nedenle belirli süreli ipotekte sürenin dolması ipoteği doğrudan, kendiliğinden sicilden terkin ettirmez. 

Yargıtay’a göre ise sadece ipotek süresinin sona ermiş olması ipoteğin sona ermesi ve sicilden terkini için yeterli değildir. Yargıtay, sürenin dolmasının ipotek hakkını sona erdireceğini kabul etmekle birlikte ipotek alacaklısının alacak hakının doğmamış veya alacağın sona ermesi şartını aramaktadır. 

3- İpoteğin Derecesi 

İpoteklerin üstünlükleri derecelerine göre belirlenir. Bir üst derecedeki ipotek alacağının terkin edilmesi halinde bir alt ipoteğin terkin edilenin derecesine yükselmesine serbest derece; tekin edilenin yerine başka bir ipoteğin geçmemesine ise sabit derece ipotek denir.  

Otomatik ilerleme sistemi rehinli alacaklının yararınadır. Çünkü önce gelen taşınmaz rehinlerinden biri sona erince rehinli alacaklı onun yerine ilerleyecek ve teminatı daha sağlamlaşacaktır. Sabit dereceler sistemi ise taşınmaz malikinin yararınadır. Bir derecede rehinli alacağı ödeyen malik, diğer rehinli alacaklıların rızasına gerek olmadan, boşalan derecede tasarruf ederek bir taşınmaz rehni kurabilir ki bu da kredi bulmasını kolaylaştıracaktır. 

İpoteğin hangi derecede bulunduğu asıl borç ilişkisinde alacağın vadesinde ödenmediği taktirde ipotekli taşınmaz mal paraya çevrileceği zaman önem kazanmaktadır.  Mesela ilgili taşınmaz paraya çevrildiği zaman elde edilen meblağdan önce birinci derecedeki rehinli alacaklı o derecede yazılı teminat miktarına kadar alacağını alır. Geriye kalan bir şey olursa ancak o halde ikinci derecedeki rehinli alacaklı alır ve bu şekilde devam eder.

IV. SONUÇ

Sonuç olarak, bir taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmiş olması alacağınızın varlığına kesin delil teşkil etmez. Alacağın sair yollarla ispat edilmesi gerekmektedir.  

Bir taşınmaza ipotek konulurken ipoteğin bedeli, süresi ve hangi dereceden tesis edildiği hususlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. İpotek tesis ederken teminatın kapsamını geniş tutmak ve ipoteğin üst derecelerden olması ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi halinde alacaklının alacağının tamamı veya önemli bir kısmı bakımından tahsil kabiliyetini artıracaktır.